Comment estimer le prix de vente d'une pharmacie?

SI vous êtes arrivé sur cette page, c’est que votre démarche de vente est intellectuellement entamée et que vous recherchez des informations sur les prix de cessions des pharmacies. Le chemin de la vente d’une pharmacie peut être long, générateur d’adrénaline, d’espoirs et de déceptions et souvent de grands soulagements ! La question est : «Quel est le prix de vente des pharmacies ?»

La pharmacie que vous avez créé ou exploitée pendant 5, 10, 15 ou 20 ans est à vos yeux la plus belle et c’est normal. Une pharmacie c’est au quotidien, la semaine et les week-ends, 24h sur 24, avec une équipe qui devient bien souvent notre famille. Les pharmaciens titulaires ont un attachement généralement très fort à leur outil de travail.

Cependant, le prix de vente de votre pharmacie ne peut pas être lié à l’affection que vous lui portez. Nous constatons de nombreux pharmaciens qui nous disent « A ce prix la, je prefere fermer !

Cependant il ne faut pas faire refléter la valeur sentimentale dans le prix de vente de votre officine. Il s’agit d’évaluation du prix par rapport à un marché, et comme toute estimation et moyenne, il y a des cas particuliers avec de fortes disparités, exemple :

Les deux officines auront des prix de ventes complément différent et se baseront sur des approches différentes. A ce stade ce qui est intéressant c’est plutôt d’évaluer le profil de la personne qui pourrait acheter votre officine, en y intégrant, salaire, remboursement emprunt, etc.

Partir du profil d’acheteur permet de mieux se rendre compte de la valeur de sa pharmacie.

Estimer le prix de vente de la pharmacie équivaut à évaluer le profil d’une personne qui est capable de payer la pharmacie au prix de vente demandé.

Vendre sa pharmacie est donc une étape très difficile, une séparation parfois déchirante. Est-ce le bon moment pour réaliser la vente de ma pharmacie ? Quelle est la valeur de ma pharmacie ? Comment trouver un repreneur pour ma pharmacie ?

Il est important de savoir de quoi sera fait votre quotidien au lendemain de la vente. Départ en retraite, réinstallation ? Le grand saut de la vente de son officine peut faire peur, il fera moins peur en ayant un point de chute.

Combien vaut ma pharmacie ?

La grille des prix de ventes d’Interfimo fournit tous les ans une estimation des prix de vente des pharmacies d’officine. Nous avons souhaité fournir un outil qui vous permettra d’évaluer le prix de vente de votre officine. Attention ceci reste une estimation du prix de vente de votre pharmacie. Il est important de garder cette notion en tête car le prix de vente ne sera finalement que celui que le potentiel acheteur sera prêt à vous offrir.

Estimation du prix de vente de la pharmacie





Comment évaluer mon prix de vente ?

Vous souhaitez affiner l’estimation de la valeur de votre pharmacie et c’est bien naturel. Ce calcul automatisé omet naturellement beaucoup de paramètres objectifs et subjectifs. Le premier d’entre eux, le plus important et très objectif est l’EBE retraité de votre pharmacie (PCG). Vous trouverez ici un moyen de calculer cet indicateur clef de la rentabilité de votre pharmacie. Interfimo fournit d’ailleurs une carte de France des prix de vente en fonction de cet EBE. Les valeurs calculées en fonction du CA HT et de l’EBE peuvent parfois se rejoindre si la structure de l’affaire est « classique » avec une marge dans la moyenne et des frais de personnel dans les normes de la profession.

Valorisation en fonction de la rentabilité

Une notion importante à prendre en compte est donc l’EBE retraité. Interfimo fournit d’ailleurs également dans ses moyennes professionnelles une valorisation en fonction de ce critère.

Influence des facteurs locaux sur le prix de cession

Nous prenons le risque de vous donner une estimation. Il est important de rappeler que le calculateur utilise des moyennes nationales que nous avons retraité. Il est absolument nécessaire de prendre en compte les critères locaux, de la plus petite échelle (à savoir l’équipe, l’état du local, la structure de la marge, la présence de parking), à la plus grande (environnement concurrentiel, urbanisme, développement commercial, environnement médical, etc.).

Pourquoi je ne trouve pas d’acquéreur ?

La démarche de vente peut être longue comme extrêmement rapide. Il faut être prêt à s’armer de patience si la démarche venait à prendre du temps. Nous sommes conscient qu’il y a un certain standard dans la recherche de son officine. Mais nous sommes convaincu, et notre expérience nous l’a prouvé, que toute pharmacie peut trouver son acquéreur. Persévérance et patience sont les maîtres mots. Il y a forcément un acheteur pour votre officine.

A noter qu’il est important pour un acheteur de pouvoir se projeter. Il faudra également veiller, malgré la valeur sentimentale, à donner le juste prix à son officine.

Que recherche un acheteur aujourd’hui ?

Un acheteur est à la recherche de projet de vie plus que d’une simple pharmacie. Il n’y a pas réellement de recherche type bien qu’un certain standard ressorte (pharmacie stable dont le chiffre d’affaires est supérieur à 1,6M€). En temps que vendeur, il est important de comprendre la psychologie de l’acheteur : il a certainement peur de cet investissement colossal qui va peser sur ses épaules dans un contexte qui est très instable aujourd’hui. Une bonne transaction de pharmacie doit être menée en intelligence et en empathie entre l’acheteur et le vendeur, ou le détenteur du mandat. C’est essentiel.

Comment évaluer mes droits à la retraite ?

La retraite des pharmaciens est bien souvent constituée en grande partie du fruit de la vente de son fonds de commerce, d’où l’importance de la prudence et de la patience lors de la vente de son officine. En faisant des études longues, les pharmaciens cotisent généralement assez tardivement c’est pourquoi il est important au moment de la vente de son affaire de contacter son organisme de retraite afin de simuler son niveau de vie futur.

Critères économiques d'évaluation du prix de vente d'une officine

Acheter une pharmacie, comment évaluer son prix ? Difficile question à laquelle nous tentons de vous donner quelques éléments de réponse. Elle est loin l’époque où une pharmacie se valorisait uniquement en fonction de son chiffre d’affaires. Certes le chiffre d’affaires reste encore une référence mais n’est plus la seule : la Performance Commerciale et de Gestion (PCG) est devenue un élément prépondérant de la valorisation d’une officine de pharmacie.

Plusieurs cabinets d’expertise comptable proposent des moyennes nationales autour de la transaction de pharmacies. Bien que ces documents fassent référence dans le métier, il est nécessaire de savoir les manier avec précaution et de décrypter, entre les lignes, les disparités entre les officines. Utilisez-les, lisez-les mais conservez votre esprit d’analyse ! Chaque pharmacie est unique et son prix doit être déterminé après une analyse fine du bilan – il est d’ailleurs indispensable d’être accompagné d’un expert comptable – ainsi que des environnement médical (âge des prescripteurs aux alentours, départs en retraite, déplacement géographique du cabinet), commercial (ouverture ou fermeture de commerces à proximité) et urbain (travaux, modification de la circulation ?).

En temps que vendeur, votre expert comptable est le mieux placé pour vous accompagner dans le projet de vente. En temps qu’acheteur, n’hésitez surtout pas à vous entourer, c’est même primordial.

Alors après avoir écarté les risques énoncés ci-dessus, comment évaluer le prix de la pharmacie en fonction de la PCG ? (Attention : cette approche détaillée ci-dessous n’est pas exhaustive. Il convient de s’entourer d’experts comptables pour évaluer au mieux la rentabilité des affaires)

Qu’est-ce-que la PCG ?

La Performance Commerciale et de Gestion (ou PCG) est une notion comptable déterminée à partir du bilan. De manière très pragmatique, c’est tout simplement ce qu’il reste au pharmacien pour payer son emprunt, son salaire et ses impôts !

Comment calculer la PCG ?

La PCG se calcule de la manière suivante : PCG = Chiffres d’affaires HT – Achats consommés + Autres produits d’exploitations – Charges d’exploitation. Il convient donc d’extraire la rémunération de gérance afin d’évaluer au mieux la rentabilité.

Quelle est la différence entre l’EBE, l’EBE retraité et la PCG ?

L’EBE inclut la rémunération du ou des titulaires et n’a donc pas de valeur pour l’évaluation du prix d’une officine.

L’EBE retraité est un EBE auquel ont soustrait la rémunération de gérance et ou l’on « normalise » les charges. Par exemple, une pharmacie exploitée par 2 titulaires, rachetée par une seule personne, verra son EBE retraité par la soustraction d’un salaire d’assistant.

La PCG n’est donc rien d’autre que l’EBE – le salaire de gérance !

Utilisation des ratios dans la valorisation du fonds de commerce de pharmacie

Une fois ces calculs effectués, vous allez pouvoir appliquer le coefficient à la PCG calculée ou à l’EBE retraité calculé. Ce coefficient varie ensuite en fonction de la région. On constate notamment des prix plus élevés en Bretagne, dans le Sud Ouest et des prix bien plus raisonnables dans le Nord. En moyenne on utilise un multiple 6.

Variabilité des valorisations selons de nombreux critères

Il existe aussi une grande variabilité en fonction du CA. En effet, la tendance à la concentration des officines (regroupements, fermetures) entraine une augmentation du CA moyen des officines françaises : les petites pharmacies sont généralement de plus en plus petites et les plus grosses, de plus en plus grosses… Ainsi avec un CA moyen de 1.6M€ en France, 2 pharmacies présentant les mêmes ratios de rentabilité (Marge, PCG) dans la même zone géographique, ne seront pas valorisées de la même façon selon qu’elle fait 1.2M€ de CA ou 2M€ de CA.

Remarque : Lors de votre calcul de PCG, il est important d’isoler la production vendue (intitulé inscrit au bilan) qui correspond en grande partie aux prestations commerciales. Celle-ci donne en effet de très belles marges et de très belles rentabilités mais leur avenir est très incertain…

Une seule règle : l'offre et la demande fixent le prix !

En conclusion, beaucoup de méthodes de calcul peuvent être appliquées (pourcentage du CA, de l’EBE/PCG, de la trésorerie) mais finalement c’est souvent la loi de l’offre et de la demande qui l’emporte ! Chaque pharmacie à un prix, celui que l’acheteur, veut bien lui donner, et dans la mesure où le vendeur l’accepte et où la banque finance !

C’est alors l’heure des négociations entre acheteur et vendeur. La présence du transactionnaire prend ici tout son sens pour trouver entre vous un terrain d'entente qui contentera tout le monde.

Les étapes de la vente de pharmacie, en détail

1. Trouvez votre officine !

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2. Estimer la valeur d'une officine

Comment valoriser un fonds de commerce de pharmacie ?

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3. L'offre d'achat

Comment formaliser un accord entre les deux parties ?

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4. Le compromis de vente

Un document légal exhaustif de grande importance

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5. Le financement de l'achat

Quelles démarches effectuer pour faire financer l'opération ?

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6. Dépôt du dossier au CROP

Quelles procédures administratives pour valider la transaction ?

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7. Signature de l'acte définitif

Dernière formalité avant la prise de fonction de titulaire

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8. Prise de possession de l'officine

Le grand jour !

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