Evaluer le prix de vente d'une pharmacie

Critères économiques d'évaluation du prix de vente d'une officine

Acheter une pharmacie, comment évaluer son prix ? Difficile question à laquelle nous tentons de vous donner quelques éléments de réponse. Elle est loin l’époque où une pharmacie se valorisait uniquement en fonction de son chiffre d’affaires. Certes le chiffre d’affaires reste encore une référence mais n’est plus la seule : la Performance Commerciale et de Gestion (PCG) est devenue un élément prépondérant de la valorisation d’une officine de pharmacie.

Plusieurs cabinets d’expertise comptable proposent des moyennes nationales autour de la transaction de pharmacies. Bien que ces documents fassent référence dans le métier, il est nécessaire de savoir les manier avec précaution et de décrypter, entre les lignes, les disparités entre les officines. Utilisez-les, lisez-les mais conservez votre esprit d’analyse ! Chaque pharmacie est unique et son prix doit être déterminé après une analyse fine du bilan – il est d’ailleurs indispensable d’être accompagné d’un expert comptable – ainsi que des environnement médical (âge des prescripteurs aux alentours, départs en retraite, déplacement géographique du cabinet), commercial (ouverture ou fermeture de commerces à proximité) et urbain (travaux, modification de la circulation ?).

En temps que vendeur, votre expert comptable est le mieux placé pour vous accompagner dans le projet de vente. En temps qu’acheteur, n’hésitez surtout pas à vous entourer, c’est même primordial.

Alors après avoir écarté les risques énoncés ci-dessus, comment évaluer le prix de la pharmacie en fonction de la PCG ? (Attention : cette approche détaillée ci-dessous n’est pas exhaustive. Il convient de s’entourer d’experts comptables pour évaluer au mieux la rentabilité des affaires)

Qu’est-ce-que la PCG ?

La Performance Commerciale et de Gestion (ou PCG) est une notion comptable déterminée à partir du bilan. De manière très pragmatique, c’est tout simplement ce qu’il reste au pharmacien pour payer son emprunt, son salaire et ses impôts !

Comment calculer la PCG ?

La PCG se calcule de la manière suivante : PCG = Chiffres d’affaires HT – Achats consommés + Autres produits d’exploitations – Charges d’exploitation. Il convient donc d’extraire la rémunération de gérance afin d’évaluer au mieux la rentabilité.

Quelle est la différence entre l’EBE, l’EBE retraité et la PCG ?

L’EBE inclut la rémunération du ou des titulaires et n’a donc pas de valeur pour l’évaluation du prix d’une officine.

L’EBE retraité est un EBE auquel ont soustrait la rémunération de gérance et ou l’on « normalise » les charges. Par exemple, une pharmacie exploitée par 2 titulaires, rachetée par une seule personne, verra son EBE retraité par la soustraction d’un salaire d’assistant.

La PCG n’est donc rien d’autre que l’EBE – le salaire de gérance !

Utilisation des ratios dans la valorisation du fonds de commerce de pharmacie

Une fois ces calculs effectués, vous allez pouvoir appliquer le coefficient à la PCG calculée ou à l’EBE retraité calculé. Ce coefficient varie ensuite en fonction de la région. On constate notamment des prix plus élevés en Bretagne, dans le Sud Ouest et des prix bien plus raisonnables dans le Nord. En moyenne on utilise un multiple 6.

Variabilité des valorisations selons de nombreux critères

Il existe aussi une grande variabilité en fonction du CA. En effet, la tendance à la concentration des officines (regroupements, fermetures) entraine une augmentation du CA moyen des officines françaises : les petites pharmacies sont généralement de plus en plus petites et les plus grosses, de plus en plus grosses… Ainsi avec un CA moyen de 1.6M€ en France, 2 pharmacies présentant les mêmes ratios de rentabilité (Marge, PCG) dans la même zone géographique, ne seront pas valorisées de la même façon selon qu’elle fait 1.2M€ de CA ou 2M€ de CA.

Remarque : Lors de votre calcul de PCG, il est important d’isoler la production vendue (intitulé inscrit au bilan) qui correspond en grande partie aux prestations commerciales. Celle-ci donne en effet de très belles marges et de très belles rentabilités mais leur avenir est très incertain…

Une seule règle : l'offre et la demande fixent le prix !

En conclusion, beaucoup de méthodes de calcul peuvent être appliquées (pourcentage du CA, de l’EBE/PCG, de la trésorerie) mais finalement c’est souvent la loi de l’offre et de la demande qui l’emporte ! Chaque pharmacie à un prix, celui que l’acheteur, veut bien lui donner, et dans la mesure où le vendeur l’accepte et où la banque finance !

C’est alors l’heure des négociations entre acheteur et vendeur. La présence du transactionnaire prend ici tout son sens pour trouver entre vous un terrain d'entente qui contentera tout le monde.

Les étapes de la vente de pharmacie, en détail

1. Trouvez votre officine !

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Comment formaliser un accord entre les deux parties ?

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4. Le compromis de vente

Un document légal exhaustif de grande importance

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5. Le financement de l'achat

Quelles démarches effectuer pour faire financer l'opération ?

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6. Dépôt du dossier au CROP

Quelles procédures administratives pour valider la transaction ?

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7. Signature de l'acte définitif

Dernière formalité avant la prise de fonction de titulaire

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8. Prise de possession de l'officine

Le grand jour !

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