Les prix de ventes des pharmacies

En nous basant sur l’étude INTERFIMO 2017, nous constatons une grande disparité sur le prix de vente des pharmacies en fonction du volume de chiffre d’affaire des pharmacies. Au-delà de l’étude nous constatons qu’il y a des tendances et un prix de marché. Pour rappel quelques règles essentielles sur le prix d’une pharmacie.

Une pharmacie se vend par rapport à son volume d’activité, basé sur un chiffre d’affaires et une rentabilité, mais très rarement en fonction d’un potentiel. Une pharmacie qui propose un fort projet à court, moyen long terme peut faire influencer le prix mais sans pour autant changer complètement le prix de l’officine. Il est important de comprendre qu’on ne vend pas une pharmacie en devenir. Si vous pensez qu’il y a un fort potentiel prochain il est très difficile de le faire répercuter dans le prix. En d’autres termes on ne vend pas une pharmacie en devenir, mais en fonction des résultats présents.

Le prix de la pharmacie est influencé par un ensemble de paramètres qu’il faut évaluer pour fixer un prix. Il est aussi important de demander plusieurs avis, nous constatons trop souvent que le prix de vente fait l’objet d’interprétation trop aléatoire, même s’il y a beaucoup d’émotions dans la cession d’une pharmacie, le prix ne doit pas en faire les frais. Les statistiques ne veulent pas dire que votre pharmacie sera vendue à ce prix, cependant vous aurez une fourchette indicative à laquelle vous référer.

La moyenne nationale 2016 des prix de ventes est de 76% du chiffre d’affaires HT, avec une grosse disparité en fonction du volume d’affaires des pharmacies avec toujours un écart de prix important (mais constant) entre les officines de moins de 1500 K€ et celles de plus de 1500 K€. 60% des officines sont valorisées entre 64% et 88% du CA HT, c’est-à-dire entre -12 et +12 points autour du prix moyen. A noter le marché spécifique des cessions des petites pharmacies valorisées à moins de 50% du CA.

Nous avons beaucoup de retours des Pharmaciens vendeurs sur Ouipharma et c’est avec une oreille attentive et compréhensive que nous entendons leurs remarques. Néanmoins nous allons essayer de nuancer ces idées reçues basées trop souvent sur une vision partielle et donc incomplète du marché.

« Le prix moyen de vente d’une pharmacie est de 76% en France, donc j’en veux 76% »

Deux critères ne doivent pas être omis :

- Attention à la disparité du marché en fonction du volume d’activité. Les pharmacies considérées comme petites émargeant à moins de 800k€ de CA HT les valorisations à moins de 50% du CA sont fréquentes. Il est intéressant que le pharmacien puisse se regrouper avec un confrère pour augmenter son volume, et donc améliorer son CA et son futur prix de vente.

- La rentabilité calculée en EBE retraité est un élément important. Il ne faut pas négliger cette variable qui n’est autre que le reflet direct de la capacité de remboursement du futur titulaire et de sa rémunération finale.

« A ce prix là, je préfère fermer ! »

Evidemment nous comprenons qu’un pharmacien ayant vécu pendant 30 ans dans son officine ait du mal à accepter la baisse des valorisations des prix de vente d’officine mais le prix de vente ne représente pas la valeur sentimentale de l’officine. Il y a un marché, même s’il s’agit de la plus belle pharmacie du monde, ou celle qui offre la plus belle opportunité aux yeux du vendeur.

« Les jeunes ne sont plus motivés ! »

Les jeunes sont motivés, nous discutons régulièrement avec eux, cependant la profession est en train de prendre un tournant et il est délicat aujourd’hui de s’installer comme dans le passé, cela demande plus de réflexion afin de sécuriser au maximum son achat. La dynamique vertueuse de la profession il y a vingt ans n’est plus présente aujourd’hui et de nombreuses inconnues entourent l’avenir de notre métier. Les taux d’emprunt sont certes historiquement bas mais de ce fait les banques prêtent également beaucoup moins. L’apport nécessaire, proche des 30%, est difficile à réunir pour un jeune diplômé. Il est toujours possible de s’installer avec peu d’apport en faisant appel à des crédits vendeurs.

« Il y aura 4000 logements livrés dans 5 ans »

Nous entendons régulièrement cet argument qui prône que l’environnement de la pharmacie sera prochainement très attractif. Attention avec cette notion, on ne vend pas une pharmacie basée sur des hypothèses, encore une fois, il y a un prix de marché et une performance dans la pharmacie sur laquelle est construite un prix, si vous souhaitez indexer ce potentiel dans le prix vous auriez mieux à attendre que ces logements soient construits et impactent ainsi directement votre rentabilité.

« Ma pharmacie est un investissement sûr ! »

Il n’y a pas d’investissement sûr, même si globalement la pharmacie d’officine est un investissement offrant une rentabilité importante. Même si la pharmacie est régulée par son monopole, un investissement sûr n’existe pas. Un investissement reste un risque, et le risque ne peut être sûr.

« Ma pharmacie est en vente depuis 4 ans et je ne trouve pas d’acheteurs »

Tentez l’aventure Ouipharma, vous trouverez peut-être l’acheteur de votre officine sur notre plateforme. Une communauté de plus de 2000 acheteurs potentiels vous attend. Il ne faut négliger aucune piste. Votre potentiel acheteur peut être n’importe où.